TODO LO QUE DEBES DE SABER SOBRE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

TODO SOBRE COMUNIDAD DE PROPIETARIOSLas comunidades de propietarios, abarcan una serie de diversos factores y aspectos que en ocasiones no entendemos del todo bien. Hoy te hablaremos justamente de estos aspectos, y te dejaremos bien claro todo lo que tienes que saber sobre las comunidades de propietarios, para poder prevenir así cualquier tipo de inconveniente vinculado a esta temática.

 

  1. Ley de Propiedad Horizontal

Según la Ley española, y en cuanto a lo que se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal,  cada dueño de determinado piso o local dentro de determinada propiedad horizontal, tendrá sus firmes y establecidos derechos en base a su espacio predeterminado. Además, todos los dueños integrantes de la estructura que abarca la propiedad horizontal, tienen igual derecho a utilizar de manera conjunta cualquier tipo de espacio común y compartido dentro de la estructura completa del edificio, como lo pueden ser por ejemplo escaleras, patios, fachadas, ascensores, elementos estructurales, etc.

Cada piso o local que forma parte de la propiedad horizontal, tendrá establecido previamente su valor monetario por separado al de los demás, del cual deberá hacerse cargo su dueño correspondiente.

Es importante tener en cuenta en este tipo de casos, que cuando una persona hereda un piso o local dentro de determinada estructura  de copropiedad, también heredará sus obligaciones y derechos en cuanto a usos, gastos y regulaciones dentro de todo lo que abarca la estructura de propiedad horizontal determinada.

  1. El “título constitutivo” de la comunidad

Cuando se adquiere un piso o vivienda, siempre es recomendable consultar lo que es conocido como el “título constitutivo” dentro de la Ley de propiedad horizontal.

Se trata de un documento, que se encarga de describir en detalle todo lo que refiere en base a la propiedad horizontal y a cada finca por separado; tanto en cuanto a su descripción como a los aspectos legales del edificio.

En el título constitutivo, podremos encontrar algunos datos de nuestro interés, como lo pueden ser por ejemplo la cuota establecida para nuestro piso, según la extensión superficial del mismo y algunos otros detalles, como nuestra participación en los espacios comunes dentro de la comunidad estructural entera.

Este documento, suele contener además algunos otros datos de relevancia, como lo pueden ser por ejemplo las reglas comunes dentro del edificio o residencia, o bien algunos datos en base a la administración y conservación del edificio en sí y a todos sus elementos.

Además, dentro del título constitutivo se aclaran muy bien algunos detalles en cuestión, como lo son por ejemplo el hecho de que ninguna norma podrá cambiarse o modificarse dentro de la comunidad de viviendas, a menos que todos los copropietarios estén de acuerdo, o bien, que ningún piso o apartamento podrá ser utilizado como consultorio público a menos que todos los demás copropietario lo aprueben.

  1. Normas de Régimen Interior 

NORMAS DE VECINOSDentro de una comunidad de viviendas o zona de copropietarios, las normas de régimen interior son todas aquellas que los propios copropietarios han definido, con el fin de mejorar la calidad de convivencia dentro del lugar.

Son normas de obligatorio cumplimiento, que cada copropietario deberá de cumplir y que podrán ser modificadas o exoneradas solo en el caso de que la mayoría de ellos estén de acuerdo.

  1. ¿Se pueden hacer reformas y obras?

Dentro de una estructura de propiedad horizontal, cada copropietario podrá hacer las reformas estructurales y de acondicionamiento correspondientes a su piso o apartamento, siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones:

  • No altere o reduzca la seguridad del edificio, su estructura o el estado de las instalaciones comunes.

  • No perjudique los derechos de los demás copropietarios.

  • Previamente a las obras, el propietario o inquilino comunique la realización de las reformas a toda la Comunidad de vecinos.

Es necesario saber también, que cada copropietario, y en el caso de que cumpla con las tres condiciones previamente expuestas, podrá efectuar una obra o reforma tan solo en su espacio estructural concedido, y no en espacios comunes y compartidos.

En el caso de que uno o más copropietarios estén en desconformidad con el estado estructural o arquitectónico de determina espacio compartido, deberán comunicarle la insatisfacción al administrador del lugar.

  1. Unión y división de los pisos o locales

Ya sea de manera material  o parcial, los pisos o viviendas que componen una comunidad de copropietarios, podrán ser objeto de unión o división siempre y cuando se cuente con el respaldo por unanimidad de la Junta de Propietarios, la cual fijará la nueva cuota de participación para los pisos que se vean afectados por el hecho.

  1. Actividades prohibidas dentro de un régimen de Propiedad Horizontal

ACTIVIDADES PROHIBIDAS COMUNIDAD PROPIEDAD HORIZONTALLos integrantes de la comunidad de pisos o viviendas de lo que es un régimen de propiedad horizontal, no podrán realizar actividades que estén prohibidas dentro del estatuto de convivencia del lugar, o bien aquellas que puedan generar ciertos percances, molestias o desconformidad para con los otros copropietarios de la comunidad.

En el caso de que uno de los integrantes de la comunidad de copropietarios realizase algún tipo de actividad prohibida o de incumplimiento dentro del régimen de apartamentos o viviendas,  el Presidente de la Comunidad deberá de acudir de inmediato a él para solicitarle que cese de dicha actividad, y advertirle en todo caso el hecho de que si no lo hace podrá verse afectado de manera legal.

Si el copropietario que lleva a cabo dicha actividad prohibida no cesa en lo que respecta a su acción, la Comunidad de copropietarios podrá tomar represalias judiciales en contra de él, siempre y cuando dicha Comunidad cuente con un abogado de respaldo.

Ya habiendo iniciado un proceso judicial en contra de determinado copropietario integrante de la Comunidad, el juez podrá tomar tres medidas definitivas en cuanto al caso:

  • Determinar que el infractor ponga fin inmediato a la actividad causante de la discordia.

  • Determinar que el infractor indemnice al resto de la comunidad de vecinos, por los daños y molestias causadas.

  • Determinar que el infractor sea privado del uso de su vivienda o local, por un tiempo no superior a los 3 años.

Cabe destacar claro, que en cualquiera de los tres casos, un abogado siempre podrá ofrecer asesoramiento al infractor.

  1. Las obligaciones del propietario

Entre algunas otras, las obligaciones primordiales que un propietario debe respetar bajo un régimen de vivienda de propiedad horizontal, son:

  • Evitar causar daños y respetar de manera total, cualquier bien material o espacio dentro del sector, ya sea de uso común o privado.

  • Mantener siempre en el mejor estado su piso o local, con el fin de no afectar así a la estructura ni causar molestias a los demás copropietarios.

  • Contribuir junto a los demás copropietarios con las cuotas monetarias que los arreglos y servicios de uso común y general requieran dentro de la estructura entera.

  • Estar al tanto regularmente de las diligencias debidas dentro lo que es todo lo que tenga que ver con el uso de su propio inmueble, así como también con el uso de las áreas comunes y su relación con los demás propietarios, para así responder de inmediato ante cualquier tipo de molestia o infracción cometida.

  • En caso de vender o alquilar su inmueble a cualquier otra persona, este acto deberá de ser comunicado al presidente de la comunidad, con el fin de que esta pueda conocer que no será usted quién siga pagando todas las cuotas y trámites con respecto a su piso o apartamento y a la comunidad en general.

  • Comunicar también al presidente de la Comunidad, en cualquier caso de citación o trámite legal que se realice en cuanto a la vivienda en particular, o bien en cuanto a la comunidad en sí.

Estas son las más básicas y trascendentales obligaciones que un copropietario deberá tener bajo un sistema de régimen de propiedad horizontal. Por supuesto, existen otras, que seguramente puedan ir variando en base a cada caso en general, según las reglas y acuerdos establecidos por cada comunidad de propietarios.

  1. Las obligaciones de la Comunidad de Propietarios

COMUNIDADES DE PROPIETARIOSAsí como existen obligaciones que cada copropietario deberá de seguir y respetar de acuerdo a su actuar independiente dentro de la Comunidad, existen también reglas que la Comunidad en general deberá de tener muy en claro al momento de seguir. Estas reglas son:

  • Ningún copropietario o copropietarios de la comunidad podrán exigir cambios, modificaciones u obras que no sean consideradas necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del lugar en general. Por ejemplo, exigir cambiar la puerta principal del edificio por una más “bonita” o moderna.

  • Cuando este tipo de arreglos y modificaciones se lleven a cabo por total acuerdo de toda la comunidad de vecinos, todos deberán aportar su cuota para llevar a cabo la acción, y bien si la cuota excede los 3 meses ordinarios de gastos comunes, ningún copropietario estará obligado a abonarla, ni su cuota se podrá modificar, incluso en el caso de que la reparación o mejora que se pretende realizar también lo beneficie a él.

El vecino siempre tendrá la oportunidad de abonar su cuota de manera flexible, por ejemplo; se le puede aumentar su cuota mensual en lo que tiene que ver a gastos comunes, con el fin de así poder saldar su deuda, aunque sea en un lapso de tiempo mayor al que los demás vecinos han necesitado.

  1. Los Órganos de gobierno dentro de la Comunidad de Propietarios

GOBIERNO COMUNIDAD DE PROPIETARIOSComo en toda Comunidad, dentro de una de régimen de propiedad horizontal también existirán órganos de gobierno y miembros que se harán cargo de la toma importante de decisiones dentro de tal ambiente.

Los órganos de gobierno más importantes a tener en cuenta dentro de un régimen de propiedad horizontal son:

  • La junta de propietarios; se encarga de, entre otras cosas, establecer en detalle y mediante votos y acto democrático, quiénes serán los miembros de la comunidad que ocuparán los cargos de presidente, secretario, tesorero, administrador, etc. Además, la junta de propietarios se encargará también de participar en todo tipo de cuestiones monetarias y de reglamentación que se van involucradas dentro del régimen de viviendas o locales.

Es importante tener en cuenta en este caso, que todo copropietario deberá de asistir y ser parte de la junta de propietarios, o bien, enviar por su parte a un representante legal que lo suplante.

  • El presidente y los vicepresidentes: El presidente es escogido por la junta de propietarios mediante sorteo o turno rotativo. Y será el encargado de dar la cara ante cualquier tipo de inconveniente legal o judicial que afecte a la comunidad, así como también ante cualquier cuestión que involucre a la comunidad de alguna forma.

En cuanto al vicepresidente o los vicepresidentes, no será obligatorio tenerlos dentro de una comunidad, pero en el caso de que se decida contar con ellos, estos deberán de ser seleccionados mediante la misma manera en que lo ha sido el presidente. La función de un vicepresidente es generalmente hacerse cargo de las cuestiones dentro de la comunidad, en caso de que el presidente falte por cualquier motivo.

  • Secretario y Administrador: Generalmente, estos cargos dentro de una comunidad de copropietarios, suelen ser llevados por el mismo presidente, a menos que la junta opte por escoger a una o más personas que tomen estos cargos.

Comúnmente, un administrador o secretario, será quien se encargue de organizar las reuniones de la junta, así como también mantener a la misma al tanto acerca de la situación general del establecimiento y detalles a ajustar.

  1. Ley de propiedad horizontal en urbanizaciones

El régimen de propiedad horizontal podrá ser aplicado en urbanizaciones, solo en los casos de que estas conserven y cumplan con los siguientes requisitos:

  • La urbanización cuente con 2 o más edificaciones o parcelas independientes la una de la otra.

  • Los copropietarios deberán de tomar participación activa en cuanto a todos los cumplimientos y reglas a seguir detallados en un régimen de propiedad horizontal.

En este tipo de casos, las urbanizaciones siempre podrán optar por conformarse en lo que será una sola comunidad de propietarios, o bien en lo que se denomina “Agrupación de comunidad de propietarios”, en donde varias comunidades de propietarios deciden trabajar en conjunto en base a un mismo fin, que generalmente suele ser el de la buena convivencia y mejor comodidad para todos los vecinos.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Loroño Abogados es un bufete jurídico ubicado en Bizkaia y en Madrid, atendiendo en nuestros despachos en Bilbao, en Getxo y en Barakaldo y en Madrid.

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