TODO SOBRE LA RECLAMACION DE LOS GASTOS DE FORMALIZACION DE LA HIPOTECA

Hablemos de la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca.

En el año 2017 se habla de abusos al consumidor por el cobro indebido que hacían los bancos por las ya conocidas cláusulas de suelo. Pero este cobro no es el único que sugiere una práctica abusiva que va en detrimento de los clientes: Los gastos de formalización de la hipoteca también entran en este paquete.

En la sentencia 705/2015, emitida el 23 de diciembre, el propio Tribunal Supremo determinó que era abusiva una cláusula que imponía el banco BBVA a un cliente, bajo la cual el mismo era obligado de hacerse cargo de todo el coste de la formalización, tramitación, impuestos y comisiones que derivaban del préstamo hipotecario.

Ahora podemos decir, en base a esta sentencia que el banco te debe dinero si tienes una hipoteca en la vivienda o si la tuviste aunque este ya abonada.

¿Qué dice la sentencia 705/2015 sobre las costas de formalización de una hipoteca?

El fallo es claro: Quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista. Por ende, estos gastos son responsabilidad del banco, o en todo caso, deben ser repartidos de forma equitativa.

Así como las cláusulas de suelo han sido anuladas, las estipulaciones que obligaban a los usuarios a pagar todos los gastos documentación y formalización de la hipoteca bancaria también deben quedar nulas.

¿Cuáles son las cláusulas de formalización que podemos reclamar?

Cada contrato tiene sus propios planteamientos y cláusulas abusivas, pero básicamente antes hablamos de tres cobros abusivos: Las facturas de notaría, las de registro de propiedad y los impuestos por los actos jurídicos documentados.

Sin embargo, desde la última sentencia del Tribunal Supremo se establece que AJD (Actos Jurídicos Documentados) no es reclamable frente al banco.

Estos son precisamente los cobros que los clientes de préstamos hipotecarios pueden reclamar para su reintegro.

Las facturas de notaria y del Registro de la Propiedad

Esto tiene que ver con los gastos que conlleva la formalización de las escrituras notariales y la inscripción de las mismas: los aranceles que cobran los notarios y registradores de la propiedad.

Por lo general, quien debe pagar este tipo de costas es la parte beneficiada por la inscripción del documento. En el caso de las hipotecas, los beneficiados por la legalización de las escrituras son los bancos, ya que mediante este proceso ellos adquieren legalmente la garantía real.

En pocas palabras, ellos eran los protegidos, pero quienes pagaban dicha garantía eran los clientes.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El cobro de este gravamen ya está regulado por la Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Según dicho instrumento jurídico, será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan

Según lo expuesto en la sentencia 705/2015, así como en otros fallos similares realizados por tribunales en algunas comunidades, el sujeto pasivo en estos casos es la entidad bancaria.

Sin embargo, recientemente el Tribunal Supremo zanja esta cuestión señalando que el consumidor es quien se debió hacer cargo del coste de los gastos derivados del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, por tanto, estos gastos de formalización de la hipoteca no serán reclamables frente a la entidad bancario.

¿Cuánto dinero pierde un cliente por los costes de la formalización?

La realidad es que esto puede variar, pero según lo expresado recientemente por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), sobre una hipoteca media de 150.000 euros, calculamos que pueden ascender a 1.000-3.000 euros.

Hablamos de una cifra importante para un ciudadano promedio.

¿Cómo se debe realizar esta reclamación?

Lo primero es realizar una reclamación previa directamente en el banco con el cual se acordó el acuerdo hipotecario.

Posteriormente y de no llegar a un acuerdo, las personas pueden introducir una demanda solicitando la anulación de este tipo de cláusulas abusivas y el reintegro del dinero por parte de la entidad bancaria.

En este sentido, es importante contar con un buen abogado especialista en derecho bancario para tramitar tu reclamación inicial y posterior demanda y juicio.

Un letrado experto en reclamaciones bancarias aclarará tus dudas y armará la estrategia adecuada basándose en tu caso particular.

Además, este profesional podrá verificar el contrato y analizar cuáles son las cláusulas abusivas (cláusula suelo, interés de demora, cláusula de gastos de formalización, etc.) que te fueron impuestas.

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